中指研究院:一季度新房市場整體延續調整態勢 核心城市政策效果漸顯

智通財經APP獲悉,3月28日,中指研究院發佈《2024年一季度中國房地產市場總結與趨勢展望》。報告指出,2024年以來,新房市場整體延續調整態勢,全國商品房銷售面積和銷售額同比降幅較大,一季度重點100城新房成交面積同比降幅在四成左右,二手房市場表現仍好於新房,重點城市成交量同比降幅相對較小。值得關注的是,春節以來,核心城市政策效果逐漸顯現,新房、二手房成交量活躍度呈回升態勢,部分城市二手房“小陽春”行情初顯。

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今年以來新房市場調整幅度較大的原因主要可以歸結爲三點:一是去年同期疫情積壓的購房需求集中釋放,導致銷售數據基數較高;二是今年春節假期長,居民出遊熱情較高,影響了住房需求的入市節奏;三是二手房市場“以價換量”態勢延續,一定程度對新房需求產生了分流。

近期中央頻繁釋放樓市積極信號,國常會強調房地產事關經濟社會發展大局,要系統謀劃相關支持政策,3月27日,北京取消離婚限購政策,積極落實中央會議精神,預計供需兩端政策優化力度將增強,同時,隨着年中高基數影響減弱,銷售同比降幅也將逐步收窄。

主要結論如下:

(1)房價:2024年1-2月,受改善型樓盤入市帶動,百城新房價格累計上漲0.29%;二手房價格延續調整態勢,累計下跌0.93%,2月價格環比跌幅收窄,環比下跌城市數量已連續9個月超90城。

(2)市場供求:一季度,全國新房市場銷售表現偏弱,在上年同期高基數下,重點100城住宅銷售面積同比下降約四成,核心城市政策效果漸顯,春節後新房市場活躍度溫和回升,二手房市場表現仍好於新房,重點11城二手房成交量連續5周環比增長。從需求特徵來看,一季度重點城市改善性需求持續釋放,新房高總價產品成交套數佔比提升。

(3)土地市場:今年截至3月26日,全國300城住宅用地供求面積延續縮量態勢,而北京、上海、杭州等重點城市優質地塊拍地節奏加快,帶動一季度300城出讓金及樓面均價結構性上升。企業投資繼續聚焦核心城市核心區域,土拍熱度分化加劇。拿地企業方面,央國企拿地金額佔比提升,僅杭州等熱點城市民企舉牌意願較強。

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(4)政策展望:今年我國GDP增長目標定爲5%左右,要想實現這一目標,財政貨幣政策需要持續發力,同時穩地產對於穩定宏觀經濟大局也至關重要,3月22日國常會強調要系統謀劃相關支持政策,短期來看,房地產供需兩端政策有望加快優化。預計各地將充分發揮調控自主權,一線城市有望繼續優化限購政策,二線城市或將全面取消限制性政策,降低首付比例、降低房貸利率等政策同樣具備空間;同時,城市房地產融資協調機制或將加快落地見效,“三大工程”配套政策和資金有望繼續跟進,住房保障體系建設也將加速。

(5)市場展望:隨着房地產供需兩端政策持續優化調整,購房者置業意願或將迎來溫和修復,疊加“白名單”項目融資支持持續落地,項目建設推進也有利於提振市場信心,進而帶動新房銷售邊際好轉。整體來看,今年3月“小陽春”成色不足,市場節奏或整體延後,同時年中高基數影響將逐步減弱,因此預計二季度新房銷售面積同比降幅將收窄。但值得關注的是,次新房入市或將繼續分流新房客戶,新房市場調整壓力仍在。

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